El costo real de los bienes raíces de oficinas en la ciudad de Nueva York

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Cada vez Cuando el mercado inmobiliario colapsa, la gente dice: "Esta vez es diferente". Cuando hay angustia por todas partes, es difícil comprender cómo podría haber algo positivo. Pero en retrospectiva, puedes ver que si hubieras tenido suficiente dinero cuando las cosas se pusieron mal, podrías haber ganado dinero tomando el otro lado de la apuesta. Volvamos a 2009. Hubo calamidades hasta donde alcanzaba la vista: rescates bancarios, mercados crediticios paralizados, un montón tóxico de deuda hipotecaria aplastando la economía mundial. Scott Rechler, después de haber vendido fortuitamente la empresa inmobiliaria de su familia, la más importante del mercado, a un competidor por 6.000 millones de dólares, decidió que era un buen momento para ir a comprar edificios de oficinas. Después de recaudar más dinero de fondos soberanos, otros inversores institucionales y particulares adinerados en el extranjero, se embarcó en una ola de compras oportunistas. Durante tres años, gastó 4.500 millones de dólares en adquisiciones de oficinas en Manhattan. En 2020, su empresa, RXR, era un importante propietario de oficinas con más de 22 millones de pies cuadrados de espacio en la ciudad.

Hoy, tres años después de que la pandemia vaciara los edificios de oficinas en todo el país, Rechler se ha visto obligado a considerar la posibilidad de que los edificios que valían tanto no hace mucho ahora ni siquiera valga la pena conservarlos. Los inquilinos corporativos suelen estar sujetos a contratos de arrendamiento de varios años, que garantizan la estabilidad en el mercado inmobiliario comercial por un tiempo. Pero cada mes vencen más contratos de arrendamiento, lo que brinda a los inquilinos la oportunidad de repensar su espacio, y todos los días, los empleadores miran los escritorios vacíos. Muchas empresas, que llevaban años intentando meter más trabajadores en menos espacio, no están renovando. Eso deja al propietario de una oficina enfrentando decisiones difíciles. ¿Qué debería hacer Rechler, por ejemplo, con 5 Times Square, un edificio de un millón de pies cuadrados que hace 20 años fue una pieza central reluciente del renacimiento de la calle 42? Después de la partida de su antiguo inquilino y de importantes renovaciones, actualmente está casi vacío.

No hace mucho, los líderes de la industria inmobiliaria instaban a los trabajadores de la ciudad a regresar a sus edificios de oficinas. Rechler me dijo en 2020 que era una “responsabilidad cívica”. Desde entonces se han rendido a la realidad cambiada. A veces, los inquilinos reducen su tamaño y se mudan a espacios más caros; a veces están economizando con el pretexto de ofrecer flexibilidad. Desde la perspectiva del propietario, el motivo apenas importa: el espacio es espacio y hay que alquilarlo. Si a esto le sumamos los fuertes aumentos de las tasas de interés, que hacen que la refinanciación de una enorme hipoteca comercial sea una propuesta potencialmente ruinosa, se tiene una crisis que amenaza no sólo la solvencia de los edificios de oficinas sino también los préstamos que conllevan y los bancos que los mantienen y, por extensión, toda la economía.

“Estamos cruzando un abismo”, me dijo Rechler cuando lo visité en su oficina en 75 Rockefeller Plaza a principios de junio. Más que cualquiera de los otros grandes propietarios de la ciudad, ha estado advirtiendo sobre lo que él llama un “choque de trenes a baja velocidad”. Nos guste o no, todo el mundo sufre si los bancos colapsan. Y si usted es neoyorquino, tiene mucho en juego en el mercado debido a los enormes ingresos que generan las oficinas de ingresos públicos (el 21 por ciento del impuesto a la propiedad de la ciudad), dinero que se destina a pagar escuelas, viviendas públicas y camiones de bomberos. , pensiones, parques y mucho más que hace que la vida en Nueva York sea tolerable.

Según Cushman & Wakefield, la tasa de desocupación de oficinas en Manhattan es de alrededor del 22 por ciento, la más alta registrada desde que comenzó el seguimiento del mercado en 1984. Cuando se incluye el espacio subarrendado, más de 128 edificios en Manhattan actualmente tienen más de 200,000 pies cuadrados de espacio disponible para arrendamiento, según datos de la firma CoStar. Sólo el espacio disponible en estos edificios asciende a más de 52 millones de pies cuadrados: el equivalente a más de 40 rascacielos del tamaño del edificio Chrysler. Ciertas áreas y tipos de edificios están particularmente en peligro (los lofts del Garment District que alguna vez fueron favorecidos por las nuevas empresas tecnológicas, la quebrada de vidrio genérica de la Tercera Avenida en los años 40 y 50), pero el dolor está ampliamente distribuido. Muchos grandes propietarios ahora están realizando una clasificación, tratando de determinar qué edificios todavía valen algo parecido a lo que pagaron por ellos. En el caso de Rechler, esta reevaluación ha tomado la forma de un proceso que él llama “Proyecto Kodak”, en honor a la alguna vez poderosa compañía de películas y cámaras. Clasifica los edificios que vale la pena salvar como “digitales”. Los fracasos que él considera "película".

Rechler, de 55 años, es una dinastía inmobiliaria calva y contundente. Proviene de una familia de Long Island que convirtió una pequeña fortuna hecha por su abuelo (patentó la silla de playa plegable de aluminio) en una muy grande, principalmente construyendo parques industriales y de oficinas en los suburbios. Cuando tenía poco más de 30 años, Scott empujó la empresa familiar hacia el sector inmobiliario de Manhattan antes de venderla en 2007 a SL Green Realty Corp., que ahora es el propietario comercial más grande de Manhattan. Tomó sus ganancias máximas del mercado y se propuso construir RXR por su cuenta. Como cualquier propietario exitoso de una propiedad comercial, ha cubierto los riesgos de su empresa asociándose con otras firmas de bienes raíces, gastando el dinero de otras personas (en su caso, principalmente de inversionistas extranjeros) y vendiendo partes de su cartera en momentos ventajosos.

Rechler dijo que comenzó el Proyecto Kodak desde una posición de relativa fuerza, lo que le ha permitido tener sangre fría cuando se trata de seleccionar los edificios que posee. Por supuesto, diría que: el sector inmobiliario comercial es un negocio de engaños, por lo que es raro que sus jugadores admitan que están en problemas. Todos los grandes propietarios (SL Green, Vornado Realty Trust, Brookfield Properties, las antiguas familias inmobiliarias) se enfrentan al mismo problema de desocupación y demanda cada vez menor. Sin embargo, donde Rechler se diferencia del resto es en su relativa franqueza sobre las consecuencias. “Obviamente, cuando perdemos dinero, duele, y en muchos de estos casos perderemos dinero”, afirmó. "Es necesario aprovechar la oportunidad y recrear valor".

Rechler se moldea a sí mismo en el molde de empresarios como Nelson Rockefeller, Felix Rohatyn, Mike Bloomberg y Dan Doctoroff, que han tomado el mando en tiempos de angustia, al menos según su propia mitología. "Ha habido un vacío de liderazgo", me dijo Rechler. Bajo el gobernador Andrew Cuomo, Rechler desempeñó un papel influyente en la junta directiva de la Autoridad Portuaria de Nueva York y Nueva Jersey, y más tarde se desempeñó como presidente de la Asociación del Plan Regional. Su escritorio está equipado con un anillo de luz y un micrófono para sus frecuentes apariciones en podcasts y CNBC, en las que pide acción a los reguladores y formuladores de políticas. Habla con un telón de fondo de graffiti: un par de piezas de Mr. Brainwash, imágenes en collage de señales de tráfico y Superman y lemas edificantes pintados con aerosol (Sigue tus sueños... Nueva York es hermosa).

Rechler también forma parte de una junta que supervisa el Banco de la Reserva Federal de Nueva York y ha sido franco sobre la posibilidad de un “contagio” económico que surja de la deuda inmobiliaria comercial en dificultades. Rechler predice que dentro de dos años habrá “entre 500 y 1.000 bancos regionales menos” debido a quiebras y consolidaciones forzadas. Ha estado abogando, con cierto éxito, por la acción de los reguladores bancarios, que pueden influir en las decisiones de los prestamistas cuando se trata de préstamos en problemas. Quiere que los prestamistas relajen los mercados de crédito, lo que beneficiaría a la industria en general y a Rechler en particular, aunque su propio interés no le hace estar equivocado. "Algunas personas acusan a Scott de hablar según sus propias reglas", dice uno de sus competidores inmobiliarios. "Pero lo que dice es acertado".

“Creo que es importante dar la alarma”, dijo Rechler. “El gobierno ha sido realmente bueno respondiendo a la crisis. Han sido muy pobres a la hora de tratar de prevenir crisis de forma proactiva. Así que podríamos esperar tres o cuatro años hasta que nuestros ingresos fiscales bajen un 20 o 30 por ciento, y nuestro sistema de transporte una vez más esté arruinado y desmoronándose, y tengamos crimen en nuestras calles y personas sin hogar en estas áreas oscuras donde tenemos edificios vacíos. o podríamos intentar adelantarnos al juego”.

Rechler confía en que, al otro lado de la agonía, habrá nuevas oportunidades para su negocio y para la ciudad. “Ayer estuve con Mike Bloomberg hablando de esto”, dijo. "Cada vez que alguien apuesta contra la evolución de Nueva York, pierde esa apuesta". Sin embargo, una parte inherente de la evolución es la eliminación. Algunas empresas inmobiliarias no sobrevivirán a la crisis. Los edificios de oficinas acabarán derribados. Un grupo de personas que durante mucho tiempo han sido dueños de la ciudad, tanto literal como políticamente, podrían terminar ganando menos e importando menos. Esta vez podría ser realmente diferente. Puede que eso no parezca una tragedia; Pocos neoyorquinos extrañan sus sudorosos viajes diarios al trabajo, sus abarrotadas cocinas abiertas y sus ensaladas envasadas en plástico. Pero ¿qué es esta ciudad si su horizonte ya está obsoleto?

empecemos a excavar los números. En tiempos normales, dijo Rechler, hacer una evaluación de valor es más sencillo. La métrica clave de la industria es una cifra llamada "tasa de capitalización". Para entender la tasa máxima, hay que pensar en un edificio de oficinas como lo hace un inversionista inmobiliario: no como un objeto de acero y vidrio, sino como una montaña cubierta de nieve que crea un río de efectivo. Para calcular la tasa máxima, se toma el flujo de caja y se restan los gastos. Lo que queda es ingreso operativo neto. Divida eso por el valor de mercado del edificio como activo y obtendrá su rendimiento, expresado como porcentaje: la tasa máxima. Por el momento, debido a que hay pocas transacciones fuera de las ventas urgentes, es difícil calcular el valor subyacente de un edificio. Si no tiene un denominador, no podrá calcular la tasa máxima.

"Nadie sabe realmente dónde están estos valores", afirmó Rechler.

Dado que el método matemático de valoración no funciona, el Proyecto Kodak implica un análisis más complejo y, al menos en la descripción de Rechler, subjetivo de los 17 edificios de su cartera de oficinas de Nueva York. Tiene en cuenta factores como la actividad, medida mediante el seguimiento de teléfonos móviles y los datos de tarjetas de seguridad, y la calidad de los servicios. Los corredores han estado planteando la hipótesis de que el mercado está experimentando una “vuelo hacia la calidad”, en el que los inquilinos se están trasladando a edificios que ofrecen atractivos como cafés, gimnasios, estudios de yoga y centros de meditación. Algunos lugares se adaptan más al concepto de oficina como spa que otros. "Observamos edificio por edificio", dijo Rechler. “¿Cuál es la calidad del inquilino y la demanda? Y luego, ya sabes, ¿podemos arreglar la estructura de capital?

Ese último factor –la deuda existente– pesa mucho. Pero antes de hablar de los préstamos, Rechler quiere saber si los edificios son siquiera capaces de competir.

"Lo hemos dividido en una especie de trifurcación del mercado", dijo Rechler. "Está la clase de nueva construcción". Esto incluye Hudson Yards, así como proyectos como el rascacielos One Vanderbilt de SL Green y todas las demás torres de oficinas superaltas que están actualmente en marcha o propuestas alrededor de Grand Central, una de las cuales RXR planea construir. "Ese mercado es un mercado en sí mismo", dijo Rechler, "donde los inquilinos que quieren estar allí todavía están dispuestos a pagar entre 150 y 200 dólares por pie".

Si tienes un trofeo, te lo quedarás. Las decisiones se vuelven más complejas cuando se trata del siguiente nivel, conocido como edificios de “clase A”, que constituyen la mayor parte de la cartera de Rechler. Estos edificios solían estar en la primera división, pero ahora han descendido a la segunda división. Se dice que hay alrededor de 400 edificios de clase A en Nueva York, aunque esa categoría es nebulosa, un término de marketing sin parámetros oficiales. "Dentro de esa clase A", dijo Rechler, "hay diferentes grados de calidad".

Tomemos como ejemplo 5 Times Square, que Rechler compró con socios por 1.500 millones de dólares en 2014. Después de que su inquilino ancla original, una firma de contabilidad, anunciara que se mudaría a Hudson Yards, Rechler gastó 300 millones de dólares para mejorar el edificio con nuevas comodidades, incluidas áreas comunes diseñadas para por David Rockwell. Rechler dijo que las costosas renovaciones hacen de 5 Times Square un edificio digital, y el año pasado, un inquilino digital, la empresa de vídeo en streaming Roku, acordó arrendar 240.000 pies cuadrados a una tarifa reportada de alrededor de 90 dólares el pie. "Ese fue un gran indicador de la demanda de los inquilinos, lo que influye en nuestra opinión", dijo Rechler. Sin embargo, en abril, Roku intentó subarrendar parte del espacio, después de haber informado pérdidas y despedido empleados. Aparte del espacio subarrendado, 5 Times Square tiene actualmente 23 de los 33 pisos de oficinas vacíos y disponibles para alquiler.

Alrededor de 800.000 pies cuadrados figuran como disponibles en el edificio Starrett-Lehigh en Chelsea, incluido algo de espacio que Rechler dijo que planea redesplegar para servicios mientras intenta crear un “campus vertical” para inquilinos tecnológicos y creativos. RXR compró el antiguo edificio de la terminal de carga por 920 millones de dólares en 2011, una suma enorme para el área en ese momento, una apuesta reivindicada cuando Google y otras empresas de tecnología se mudaron al vecindario. En el mercado caliente de 2015, Rechler vendió una participación del 49 por ciento en Starrett-Lehigh y otros cinco edificios a Blackstone, obteniendo una buena rentabilidad. Es posible que las grandes empresas de tecnología estén recortando sus bienes inmuebles ahora (ver recuadro, p. 28), pero en algún momento, presumiblemente volverán a crecer, y Starrett-Lehigh estará esperando cerca de Hudson Yards. “El edificio empezó costando 30 dólares y ahora estamos ganando 70 dólares por pie”, dijo Rechler.

Es importante recordar, sin embargo, que estas cifras de alquiler no son cifras concretas. Siempre cuesta algo convencer a un inquilino para que firme un nuevo contrato de arrendamiento. Las concesiones, como los costos de construcción y los meses de alquiler gratuito, reducen los ingresos del propietario. "Lo que ellos llaman el alquiler neto efectivo ha bajado", afirmó Rechler. "Si eran $100 y el alquiler neto efectivo solía ser $80, ahora son $100 y el alquiler neto efectivo es $60".

A medida que avanza en la lista de edificios en la cartera de RXR, las consideraciones se vuelven más serias. ¿Qué hacer con un edificio antiguo con un número importante de desocupados o uno con un gran inquilino cuyo contrato de arrendamiento está a punto de renegociar? Rechler me dijo que está refinanciando 2 mil millones de dólares de deuda en cuatro de sus edificios, lo que requerirá un compromiso de más de 700 millones de dólares en nuevo capital, parte del cual se destinará a renovaciones como las del 5 de Times Square. Uno de los edificios con los que se está comprometiendo nuevamente es 450 Lexington Avenue, cerca de Grand Central. "Tiene todos los huesos", dijo, lo que cree que lo hace capaz de competir con algunas mejoras. “No es One Vanderbilt. Pero puedes ponerle un precio a la mitad de lo que hace One Vanderbilt y aún así hacerlo bien”.

Por el contrario, el dilema que enfrenta One Worldwide Plaza, la torre de oficinas Hell's Kitchen de 2 millones de pies cuadrados, es más desafiante. Construido por la familia Zeckendorf en un antiguo emplazamiento del Madison Square Garden, el complejo fue originalmente una apuesta a que el centro corporativo podría expandirse al oeste de la Octava Avenida. Sufrió una alta desocupación y el incumplimiento de un propietario anterior durante la crisis financiera, después de lo cual RXR y otras dos empresas adquirieron el edificio. Estuvo casi lleno hasta hace poco, cuando uno de sus inquilinos originales, el bufete de abogados Cravath, Swaine & Moore, firmó un contrato de arrendamiento para un espacio más pequeño y nuevo en Hudson Yards. Otro gran inquilino, el banco japonés Nomura, supuestamente tiene una opción para escapar de su contrato de arrendamiento a largo plazo en 2027 y ha contratado corredores para ayudarlo a analizar sus opciones para reducir su tamaño o potencialmente mejorar en otros lugares. Citando incertidumbre sobre la estabilidad del arrendamiento del edificio, el S&P Global recientemente rebajó una parte de la deuda que cotiza en bolsa sobre el edificio, una hipoteca a tasa fija que tendrá que ser refinanciada en los próximos años. El edificio tiene 791.000 pies cuadrados disponibles.

"Se necesitará un importante plan de capital para hacerlo competitivo", reconoció Rechler, cuya empresa posee el 25 por ciento del edificio. Por lo demás, se negó a comentar su análisis, pero otro inversor inmobiliario lo evaluó por mí. “Worldwide Plaza está a punto de volver a quedar vacía”, afirmó el inversionista. "Está en la Octava Avenida, en una mala ubicación, y tiene un préstamo incobrable pendiente de vencimiento: Kodak".

Por debajo de la clase A, está el espacio mercantil: los edificios clasificados como clase B y clase C. Rechler los considera inútiles. "Eso es lo que está obsoleto desde el punto de vista competitivo", dijo. “Edificios en calles laterales. Edificios oscuros. No está cerca del transporte público, no tiene infraestructura. En última instancia, se trata de un subconjunto del mercado que será necesario remodelar, reutilizar o derribar”.

Con ello, condenó alrededor del 70 por ciento de los 1.381 edificios de oficinas de la ciudad de Nueva York. Para Rechler fue fácil decirlo (no posee muchas de las acciones de menor calificación), pero su opinión es ampliamente compartida. En un evento reciente patrocinado por la publicación The Real Deal, Jeff Blau, director ejecutivo de Related Companies, aconsejó a los propietarios de dichos edificios que "tomen lo que puedan y salgan corriendo". Jeffrey Gural, un inversionista en bienes raíces que posee lotes en el nivel supuestamente obsoleto, dice que la próxima reorganización “separará a los hombres de los niños”. Algunos edificios podrían sobrevivir si se pueden convertir para otros usos, como viviendas, pero un número significativo (no sólo los decrépitos y viejos, sino también los que hasta hace poco se consideraban Clase A) probablemente serán derribados.

“Si tienes un edificio medio vacío y un préstamo a punto de vencer”, dice Gural, quien añade que él no se encuentra en esta situación, “lo más probable es que devuelvas las llaves al banco”.

Para el propietario de una oficina, abandonar un edificio puede ser la mejor de las malas opciones. Las hipotecas comerciales sobre oficinas suelen estructurarse como préstamos “sin recurso”, lo que significa que en caso de incumplimiento sólo se pierde el edificio. El banco puede terminar siendo el mayor perdedor, adquiriendo una propiedad que vale mucho menos que su hipoteca. Cada vez es más común ver a los propietarios de oficinas –incluso aquellos con miles de millones en activos– marcharse. Blackstone lo hizo el año pasado con un edificio de oficinas vacío en Broadway, en el centro de la ciudad. Brookfield renunció a dos carteras enteras de edificios en Washington y Los Ángeles.

Los propietarios que compraron hace cuatro, seis u ocho años pronto se enfrentarán a esas opciones y necesitarán refinanciar sus edificios con préstamos mucho más caros. Rechler explicó las matemáticas en un escenario hipotético. Digamos que compró una oficina de un millón de pies cuadrados por mil millones de dólares en 2015. Adquirió una deuda de 600 millones de dólares a una tasa fija baja, y ahora el plazo de su préstamo ha vencido y tiene que refinanciar. El valor actual de su edificio depende del prestamista. En 2023, hace una tasación y decide que ahora vale sólo 700 millones de dólares. Pero las hipotecas comerciales suelen ser préstamos que sólo pagan intereses, por lo que todavía debes los 600 millones de dólares que pediste prestado. La disminución del valor proviene de su capital. Acabas de perder 300 millones de dólares. Y debido a que su banco necesita mantener su relación préstamo-valor, cuando refinancie, obtendrá un préstamo más pequeño, a una tasa más alta, y tendrá que invertir más dinero en el edificio para apuntalar su capital si decide para mantenerlo.

Ahora, tomemos un escenario no hipotético: un edificio de oficinas propiedad de RXR en 61 Broadway. Cuando Rechler realizó su ejercicio del Proyecto Kodak, parecía un candidato obvio para dejarlo ir. Un edificio de principios del siglo XX en el distrito financiero, antes de la pandemia estaba lleno de firmas de abogados y arquitectura, empresas de tecnología y una nueva empresa de trabajo conjunto ahora en quiebra. "Hicimos los números: ¿dónde creemos que deberían estar los alquileres para que esto funcione?" Dijo Rechler. Acudió a sus agentes de arrendamiento, quienes le aseguraron que había “cinco o seis acuerdos” por hacer con inquilinos en el rango requerido. Rechler les dijo que redujeran el alquiler solicitado en un 10 por ciento y que regresaran si firmaban un contrato de arrendamiento.

“Salieron y ninguno de esos acuerdos funcionó”, dijo Rechler. “Entonces te dices a ti mismo: 'Creo que el mercado nos ha dicho que este es un edificio cinematográfico'”.

Para Rechler, elegir el default tenía sentido estratégico. Dijo que ya había recuperado su inversión original en 61 Broadway al vender una participación del 49 por ciento en el edificio a un banco chino en 2016. Refinanciar habría significado invertir dinero adicional para recapitalizarlo y renovarlo. Rechler dijo que le propuso al prestamista, un sindicato liderado por Aareal Bank, la idea de convertir el edificio para uso residencial. Sin embargo, para que los números funcionaran, el banco tendría que haber estado dispuesto a asumir una pérdida, amortizando el valor del préstamo. "Tiene que ser mucho más barato", afirmó Rechler. "Pero nadie quiere escuchar eso".

Entonces Rechler le dijo al prestamista que tenía la intención de devolver el 61 Broadway. Aquí es donde las dificultades de la industria inmobiliaria podrían comenzar a extenderse al sistema financiero. Se estima que entre ahora y 2025 vencerán 1,5 billones de dólares en deuda de bienes raíces comerciales. Los bancos han tomado nota, lo que hace mucho más difícil persuadirlos para que ofrezcan nuevos préstamos, incluso para edificios saludables.

“En este momento estamos en el fin del mundo”, dice el inversionista inmobiliario que evaluó Worldwide Plaza. “No hay prestamistas; hay poca demanda de inquilinos”. Dice que cree que el mercado todavía saldrá adelante. Los bancos no quieren terminar siendo propietarios de una propiedad en dificultades, por lo que ambas partes están incentivadas a conceder préstamos con la esperanza de un repunte del mercado, una estrategia conocida en la industria como "extender y fingir". Sin embargo, no pueden mantener la farsa en todos los casos, lo que significa que muchos edificios que antes eran rentables probablemente terminarán siendo vendidos en ventas urgentes.

¿Cómo se hará sentir toda esa miseria financiera en la ciudad? La última vez que sucedió algo comparable a esto, a principios de la década de 1990, muchos desarrolladores quebraron, torres de vidrio construidas especulativamente permanecieron vacías durante años y los valores evaluados de los edificios de oficinas en toda la ciudad cayeron en un 13 por ciento, según la oficina del contralor de la ciudad. Hubo un exceso de oferta, creado en ese caso por normas crediticias laxas y exceso de construcción, y altas tasas de interés, que dificultaron la refinanciación de los propietarios. El siguiente período de déficit presupuestario, recortes de servicios y disturbios contribuyó a la elección del alcalde Rudy Giuliani.

La recesión de principios de la década de 1990 duró alrededor de cinco años, después de los cuales los valores de las propiedades de oficinas aumentaron durante las siguientes dos décadas, incluso durante la crisis de las puntocom, el 11 de septiembre y la Gran Recesión. Luego vino la pandemia. Aunque la ciudad ha recuperado casi todos los puestos de trabajo que perdió en 2020, la tasa de desocupación de oficinas ha seguido avanzando en la dirección opuesta. “Esta vez”, dice Mary Ann Tighe, una veterana corredora comercial que es directora ejecutiva de la región de Nueva York de la firma CBRE, “creo que estamos ante un reordenamiento fundamental de, ciertamente, Manhattan”. Ella dice que todos los inquilinos con los que trabaja se preguntan si el trabajo remoto puede permitir reducir las huellas. Steven Roth, presidente de la empresa que cotiza en bolsa Vornado, dijo recientemente a sus inversores que los viernes están "muertos para siempre" y que "el lunes es cuestión de tiempo". Las acciones de Vornado han perdido casi el 75 por ciento de su valor desde la pandemia.

El año pasado, un equipo de académicos de la Universidad de Columbia y la Universidad de Nueva York publicaron un artículo con el llamativo título "El trabajo desde casa y el apocalipsis inmobiliario en la oficina". En él, estimaron que los edificios de oficinas de Nueva York habían perdido el 39 por ciento de su valor a largo plazo. Hace un par de meses, revisaron sus proyecciones basándose en datos más recientes y llegaron a una caída aún más pronunciada: 44 por ciento en la trayectoria promedio.

"En todo caso, siento que a medida que ha pasado el tiempo, esto ha empezado a parecer cada vez más correcto", dijo uno de los coautores del artículo, el profesor de finanzas de Columbia Stijn Van Nieuwerburgh, cuando fui a verlo en junio. La oficina del académico belga, en uno de los nuevos edificios de la ampliación del campus de Columbia en Harlem, es agradable y privada y tiene vistas al río Hudson. Una gran pizarra estaba llena de ecuaciones estocásticas: las fórmulas predictivas que han sacudido a la industria inmobiliaria. Después de que se publicó el primer artículo, dijo el profesor, uno de los grandes propietarios de oficinas de la ciudad lo citó para una sombría sesión informativa. "Sabía que estábamos en algo aquí", dijo Van Nieuwerburgh, "porque las personas que respiran esto día tras día para ganarse la vida, tienen miedo".

En una investigación separada, Van Nieuwerburgh ha extrapolado las consecuencias económicas de este colapso del valor para la salud de las ciudades, pronosticando que una disminución en los ingresos por impuestos a la propiedad crearía déficits presupuestarios para los gobiernos municipales que llevarían a recortes en servicios como la vigilancia y la recolección de basura. , provocando un deterioro en la calidad de vida. Él llama a esta dinámica un “bucle de fatalidad urbana”, una frase que se ha popularizado. Van Nieuwerburgh me dijo que la oficina del contralor de la ciudad había citado recientemente su análisis como un escenario “apocalíptico”. Pero incluso en el caso de una caída del 40 por ciento en los valores, según el informe del contralor, la caída de los ingresos sería modesta en el corto plazo: sólo alrededor de mil millones de dólares para 2027. Con un toque de diversión, Van Nieuwerburgh cuestionó esa conclusión. “Lo llaman una especie de peor escenario”, dijo, “lo cual creo que es una mala interpretación de nuestro artículo. Nuestro artículo no es el peor de los casos; es el escenario medio”. Si el trabajo remoto persiste al ritmo actual, ha proyectado un impacto fiscal mucho mayor para la ciudad: alrededor de 6 mil millones de dólares al año.

Por Kim Velsey

Todo el mundo está intentando reducir el tamaño de su espacio de oficina al mismo tiempo, lo que significa que hay una cantidad enorme en el mercado. (Felicitaciones a las nuevas y elegantes construcciones en Hudson Yards; buena suerte a los viejos cacharros de los años 30). Desde Fidi hasta el centro de la ciudad, estas son las torres de Manhattan con la mayor cantidad de metros cuadrados disponibles (incluido el espacio para subarrendamiento), según datos proporcionados por CoStar .

(1) 60 Wall Street, 1,571,781 pies cuadrados totales de espacio disponible: Conocido por su ahora querido atrio posmoderno, del que tanto se burlan, los 1,57 millones de pies cuadrados de su espacio de oficinas están vacíos. Está en proceso de renovación, pero aún no ha cerrado a ningún nuevo inquilino.(2) 1 Plaza Libertad,867,250 pies cuadrados de espacio disponible en total: Brookfield, el propietario mayoritario de esta torre de la década de 1970, compró una participación del 49 por ciento a Blackstone por mil millones de dólares en marzo, 500 millones de dólares menos de lo que Blackstone había pagado varios años antes.(3)Calle Agua 55,821,142 pies cuadrados totales de espacio disponible: la torre de oficinas más grande de Manhattan, con casi 4 millones de pies cuadrados y enormes placas de piso, 55 Water tiene aproximadamente el 20 por ciento de su espacio disponible, lo que la coloca a la par con el promedio de Manhattan.(4) 80 calle pino, 748,630 pies cuadrados totales de espacio disponible: en 2020, cuando terminaron una serie de contratos de arrendamiento, 800,000 de los 1,2 millones de pies cuadrados de la torre quedaron repentinamente vacíos. Así que Rudin Management decidió invertir 100 millones de dólares en este edificio de oficinas de los años 60. Después de la renovación, se alquiló algo de espacio, pero todavía tiene muchos pies cuadrados disponibles.

(5)601 W. 26th St., 850,235 pies cuadrados totales de espacio disponible: RXR pagó $900 millones en 2011 por el edificio Starrett-Lehigh, un hito de una cuadra de largo, y está tratando de reposicionarlo como un campus vertical para inquilinos creativos y tecnológicos.(6) 66 Hudson Blvd., 929,171 pies cuadrados totales de espacio disponible: Desarrollado por Tishman Speyer y diseñado por Bjarke Ingels Group, el “Spiral” es el tipo de edificio nuevo que no tiene problemas para atraer inquilinos. Pfizer, Debevoise & Plimpton y HSBC han firmado contratos de arrendamiento.(7)2 Penn Plz. , 1,382,093 pies cuadrados totales de espacio disponible: Vornado Realty Trust renovó recientemente esta torre de oficinas de mediados de siglo para incluir patios estilo logia y un área de picnic en la azotea. A principios de este año, la compañía abandonó sus planes de construir varias torres de oficinas muy altas en las cercanías.(8)5 veces cuadrados., 918,591 pies cuadrados totales de espacio disponible: los pisos seis al 29 están disponibles, pero RXR cuenta con una mejora de $300 millones que incluye áreas comunes diseñadas por David Rockwell para atraer inquilinos.(9) 825 Octava Avenida, 850,012 pies cuadrados totales de espacio disponible: One Worldwide Plaza tiene más de tres décadas y lo parece. Uno de sus inquilinos más importantes, un bufete de abogados, se está reduciendo a un edificio más nuevo en Hudson Yards.(10)660 Quinta Avenida,844,241 pies cuadrados de espacio disponible en total: Quizás recuerde cuando Jared Kushner vendió en pánico este edificio, anteriormente 666 Fifth, a Brookfield en 2018. (Kushner todavía es propietario del terreno). Esta torre de mediados de siglo ahora se acerca al final de una Amplia renovación y está alquilado en un 33 por ciento.(11) 350 Quinta Avenida., 721,246 pies cuadrados totales de espacio disponible: el Empire State Building finalizó una renovación de $165 millones en 2019. Es una enorme torre de oficinas (2,7 millones de pies cuadrados), pero más del 25 por ciento está disponible.(12)1290 Sexta Avenida., 715,015 pies cuadrados totales de espacio disponible: AXA Equitable Life Insurance, el inquilino más grande de este edificio de Vornado, y Venable, una firma de abogados, anunciaron recientemente que se van.

Aun así, para muchos Neoyorquinos, la ruina de las oficinas suena tentadora. ¿A quién le importa si unas pocas empresas inmobiliarias extraordinariamente ricas acaban con una cantidad marginalmente menor de dinero del Monopoly? ¿Qué son unos cuantos miles de millones aquí o allá en un presupuesto municipal de 100 mil millones de dólares? Las dificultades del mercado de oficinas crean una oportunidad única para crear el único producto inmobiliario que todos coinciden en que la ciudad necesita: la vivienda. La lógica cívica es convincente. "La ciudad de Nueva York enfrenta una crisis existencial", dijo Rechler. "Tenemos escasez de viviendas y tenemos un exceso de espacio para oficinas antiguas". Como bien sabe por su experiencia en 61 Broadway, el problema es resolver las matemáticas. Antes de la pandemia, los edificios de oficinas se cotizaban a precios de alrededor de 1.000 dólares el pie cuadrado. Los edificios cuya conversión está prevista cuestan unos 300 dólares el pie cuadrado, aproximadamente. Entonces, para que la estrategia inmobiliaria sea factible, los bancos y los propietarios tienen que aceptar que las propiedades que alguna vez fueron rentables valen una fracción de lo que alguna vez valieron. Van Nieuwerburgh y sus coautores publicaron recientemente una nueva investigación que encontró que algunos edificios de Manhattan han caído cerca del umbral requerido. “Si se elimina el 40 por ciento del capital social”, dijo Van Nieuwerburgh, “y luego la mitad del 60 por ciento de la deuda, eso es otro 30 por ciento. Eso es un 70 por ciento de destrucción de valor. No estamos tan lejos de ese número para las clases B y C”.

La propuesta de conversión resulta atractiva para los responsables políticos, incluidos el alcalde y el gobernador. El año pasado, su Panel “Nueva” Nueva York recomendó revisar las regulaciones de construcción y la zonificación para que sea más fácil convertir oficinas en apartamentos. “Esa fue la fruta más fácil de lograr”, dice Andrew Kimball, director de la Corporación de Desarrollo Económico de la ciudad. “Eso no sucedió”. La gobernadora Hochul incorporó las recomendaciones del panel en su plan de vivienda, que fracasó en la Asamblea Estatal en parte porque algunos demócratas querían concesiones sobre leyes de desalojo que eran radiactivas para la industria inmobiliaria.

Algunos progresistas han argumentado que los programas de conversión deberían exigir la inclusión de viviendas asequibles. Pero Van Nieuwerburgh dice que eso es imposible sin grandes subsidios gubernamentales. Incluso dejando de lado las cifras, estima que sólo alrededor del 30 por ciento de los edificios de Manhattan tienen “esperanzas de convertibilidad”. Los enormes edificios con pisos comerciales sin columnas para firmas financieras, cuya construcción fue tan lucrativa en los años 1980 y 1990, ahora son extremadamente complicados de convertir en apartamentos porque tienen mucho espacio interior sin ventanas. Si un propietario tiene inquilinos de oficinas, es posible que se requieran negociaciones prolongadas con los que se resisten. (En el evento Real Deal en junio, Blau, el director ejecutivo de Related, estimó que el 30 por ciento de los inquilinos “nunca se irán”).

Incluso cuando un edificio se dibuja a lápiz sobre papel, cada paso del proceso es un desafío. Un día soleado de mayo, caminé hasta el juzgado de Center Street para ver la subasta del emblemático y vacío edificio Flatiron. La venta había sido ordenada por un juez para resolver una disputa entre sus propietarios mayoritarios, un grupo liderado por Jeffrey Gural, y un socio resentido. Una subasta inicial en marzo se había convertido en un caos cuando un misterioso inversionista llamado Jacob Garlick ofreció 190 millones de dólares, demasiado rico para el gusto de Gural, y luego no pudo desembolsar un depósito del 10 por ciento. "Yo pensaría que es un estafador", dijo a los periodistas Gural, un paternal hombre de 81 años. (Desde entonces demandó a Garlick, quien no devolvió mis llamadas telefónicas). En su segundo intento, Gural ganó el edificio con una oferta de 161 millones de dólares y dijo a los periodistas que su solución preferida era convertir el Flatiron en condominios.

“Es un candidato perfecto”, me dijo más tarde por teléfono. Unas semanas después de la subasta, la hermana del propietario, Jane Gural-Senders, me mostró la propiedad. Los Gural habían arrancado el interior en previsión de renovarlo y convertirlo en... algo. “No estamos convencidos de lo residencial”, dijo Jane mientras caminábamos por la polvorienta y triangular suite del piso 20 que alguna vez ocupó el director ejecutivo del último inquilino del edificio, la editorial Macmillan. Su hermano reconoció que la conversión sería “difícil”.

“Se necesita un permiso especial”, dijo Jeffrey. "Hay consideraciones fiscales".

Las conversiones que ya están en marcha se concentran principalmente en el distrito financiero, que tiene muchos edificios más antiguos con pisos más pequeños y reglas de zonificación favorables. La empresa de la familia Gural se encuentra en medio de una de las conversiones residenciales más grandes jamás registradas en 25 Water Street, un edificio de 1,1 millones de pies cuadrados que alguna vez fue la sede de JPMorgan. El proyecto consiste en labrar dos patios interiores para dejar pasar la luz. "Básicamente, cualquier edificio, siempre que esté en el área adecuada y con la zonificación adecuada, se puede convertir", dice Nathan Berman, un especialista en reurbanización residencial que es socio de Gural en la empresa. Berman dice que uno de los “puntos fuertes” de su empresa es llevar a cabo “conversiones mixtas”, en las que las renovaciones se realizan mientras los inquilinos de las oficinas todavía están en el lugar. Los edificios de oficinas tienen baños centralizados, por lo que para construir apartamentos hay que perforar el suelo y llevar tuberías de agua y alcantarillado hasta el suelo. Aparte de eso, dice Berman, "las molestias para el inquilino son realmente mínimas".

Gural dice que cree que esta crisis se resolverá como siempre suceden estas cosas, en beneficio de la misma gente de siempre. "Lo que vamos a ver es una gran oportunidad para estos fondos inmobiliarios en dificultades", afirma. "Goldman Sachs y otros van a hacer una fortuna". Van Nieuwerburgh dice que últimamente ha estado escuchando a buitres esperanzados. Incluso cuando Rechler está considerando deshacerse de algunas propiedades, está buscando invertir en lo que llamó “dinero de buenas noticias” en activos en dificultades. Volviendo a su hipotético edificio de oficinas de 1 millón de pies cuadrados, imagina un posible escenario en el que aportaría 175 millones de dólares para estabilizar la deuda y otros 100 millones de dólares para mejoras y arrendamiento a cambio de “capital preferente”. Obtendría un rendimiento garantizado del 15 por ciento y luego el propietario actual obtendría la mitad de cualquier ingreso superior a esa cifra. "Si le va bien, podrá recuperar parte de su dinero", dijo Rechler. Agregó que ya está inmerso en el proceso de evaluación de algunos de estos acuerdos.

Uno de los componentes del Proyecto Kodak implica analizar la viabilidad de conversiones mixtas, analizando si sería posible, por ejemplo, convertir las partes superiores más delgadas de algunos de sus edificios en apartamentos u hoteles. No es una idea totalmente nueva: propuso convertir los diez pisos superiores del número 75 de Rockefeller Plaza en un hotel administrado por Airbnb antes de que la pandemia arruinara el proyecto. "Tenemos cinco o seis edificios que yo pondría en esa categoría en la que estamos trabajando ahora, donde tienen las placas de piso adecuadas, están divididos en zonas hoy, tienen las ubicaciones de acceso correctas", dijo. "Estamos haciendo los cálculos".

¿Y si las cuentas no cuadran? En una mesa redonda reciente, Van Nieuwerburgh analizó otros usos alternativos, como la medicina. El Centro Oncológico Memorial Sloan Kettering compró más de la mitad del edificio Lipstick en la Tercera Avenida el año pasado (ver recuadro al lado). Mencionó que había escuchado propuestas tanto “locas” (granjas urbanas) como “aún más locas” (refugios para solicitantes de asilo). "Hay escuelas, cuidado de mascotas, uso mixto", dijo.

“Espere un segundo”, interrumpió un corredor de bienes raíces comerciales en el panel. "¿Cuidado de mascotas? ¿Vamos a poner perros y gatos en el espacio de oficinas?

No todos los edificios de oficinas se arruinarán. Los corredores expresan la esperanza de que la demanda se estabilice pronto a medida que algunos trabajadores regresen y los lugares de trabajo híbridos descubran lo abarrotados que están los miércoles cuando todos se presentan. De ahí la última esperanza de la desesperada industria: si las oficinas ahora son opcionales, tal vez puedan comercializarse como lujos.

"Es simplemente belleza y poder simple", dijo una tarde reciente Erik Horvat, director general de Olayan America, mientras estábamos con el cuello estirado hacia atrás para mirar una piedra de 48,000 libras que colgaba a 12 pies sobre el piso del vestíbulo abovedado de 550 Avenida Madison. El titánico mármol azul, una escultura llamada Solid Sky, fue uno de los muchos adornos costosos que la compañía de Horvat, una subsidiaria de un conglomerado financiero saudita, había agregado a la remodelación del rascacielos de la década de 1980. Olayan compró 550 Madison por 1.400 millones de dólares en 2016 y gastó otros 300 millones de dólares en renovaciones realizadas en cooperación con Rechler y RXR. Horvat pasó la mano por debajo de un escáner biométrico, abrió una puerta de seguridad y llamó a un ascensor que nos llevaría arriba.

"Se trata de un estilo de vida", dijo. “¿Cómo lograr que la gente vuelva a trabajar?”

En el séptimo piso, el “nivel club”, había una biblioteca curada por Assouline y un salón con una chimenea de gas acristalada. Desde 2021, una compañía de seguros ha alquilado aproximadamente una cuarta parte del edificio como inquilino ancla y otros espacios se han destinado a empresas financieras y a la marca de moda Hermès. Según la firma de análisis CompStak, el edificio se ha alquilado por alrededor de 150 dólares el pie cuadrado, el doble del promedio del centro de la ciudad. Horvat me llevó a un espacio que todavía está disponible: el ático que alguna vez albergó las oficinas ejecutivas de AT&T. Cuando se encargó 550 Madison, en 1978, la empresa monopolista de telecomunicaciones pidió a su arquitecto, Philip Johnson, que lo convirtiera en un monumento; Más tarde, la portada de esta revista denominó al edificio la "Torre del Poder". A través de las ventanas del piso al techo hacia el este se encontraba 425 Park Avenue, un nuevo rascacielos sustentado por el fondo de cobertura Citadel, que está pagando unos estratosféricos 300 dólares por pie cuadrado por la parte superior del edificio. Es una caja transparente y lo suficientemente cerca como para poder espiar a los vecinos. Ocho de sus pisos superiores parecían estar totalmente desocupados.

Aunque el segmento superior es el segmento más fuerte del mercado, cabe preguntarse qué tan profunda es la demanda de estas nuevas torres de energía. Y el éxito de unos pocos edificios afortunados no aborda (y en cierto modo puede exacerbar) el problema sistémico del exceso de oferta. Después de todo, los inquilinos que se mudaban a estas propiedades normalmente dejaban espacio en otro lugar. Más contratos de arrendamiento estaban venciendo, lo que significaba que llegaría más oferta, lo que traería más dificultades. Más allá de la nueva torre de Park Avenue, pude vislumbrar el horizonte de Lexington Avenue, donde el mercado está flojo, y la Tercera Avenida, donde hay una matanza. Al sur, estaba el 660 de la Quinta Avenida, un edificio de mediados de siglo en cuya renovación Brookfield gastó 400 millones de dólares como trofeo.

Brookfield pagó a la familia de Jared Kushner para que tomara el control del rascacielos endeudado, anteriormente conocido como 666 Fifth, en 2018 y lo reposicionó con el respaldo de fondos soberanos de Medio Oriente. Su antigua fachada de aluminio fue reemplazada por un elegante cristal. 660 Fifth contrató recientemente a un inquilino ancla, una empresa financiera que permite el trabajo remoto por “cualquier motivo o sin motivo alguno”. Alrededor de dos tercios de su espacio siguen disponibles y últimamente el arrendamiento parece lento. Según CompStak, en lo que va de año no se ha informado de ningún nuevo acuerdo. El ejecutivo de Brookfield, Ben Brown, que supervisa la cartera de oficinas de la empresa en Estados Unidos, me asegura que la empresa está “intercambiando papeles” con muchos posibles inquilinos. "Muchas cosas no están en un punto en el que las hayamos revelado", dice. "Uno de nuestros próximos arrendamientos nos llevará al 50 por ciento".

Los inquilinos aún no se han mudado al edificio renovado. Desde la ventana del ático, pude distinguir una pequeña figura humana caminando por uno de los vastos pisos abiertos del 660 de la Quinta. Luego, la persona desapareció al doblar una esquina, dejando el rascacielos vacío pareciendo vacío hasta la médula.

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